С 1 марта 2025 года в градостроительном праве России появились четкие признаки завершения здания или сооружения и вытекающие из требований обязанности лица, осуществившего строительство.
До указанной даты отсутствовали единые правила определения момента завершения строительства объекта капитального строительства.
В настоящее время строительство или реконструкция здания, сооружения считаются завершенными со дня:
- получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения (в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство);
- получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если строительство таких домов осуществлялось без получения уведомлений);
- со дня осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения в случае, если для их строительства или реконструкции не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таких здании или сооружении) считаются завершенными.
Признание факта завершения строительства жилого или садового дома, построенных без получения уведомления, также наступает с момента осуществления кадастрового учета.
Проблема в том, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства не могут считаться завершенными при несоблюдении перечисленных условий. Для получения возможности эксплуатации построенного объекта застройщик обязан или обратиться с заявление о выдаче разрешения на ввод объекта (когда строительство велось на основании разрешения на строительство) или подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и регистрации прав на здание, сооружение (если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство).
В противном случае, выявленный факт эксплуатации здания, в том числе жилого дома будет рассматриваться как нарушение законодательства. После 1 марта 2025 года здания и сооружения, в том числе жилые и садовые дома не считаются завершенными, если на них не получено разрешение на ввод или они не поставлены на кадастровый учет.
На практике есть случаи, когда давно построенные здания, особенно жилые и садовые дома, эксплуатируются без их кадастрового учета и регистрации прав.
Однако, когда лицо, занимающееся эксплуатацией, приходит к необходимости регистрации прав на здание, возникает вопрос о том, какой год завершения строительства указывать в документах.
Кадастровый учет и регистрация права на здание и сооружение сопровождается представлением в орган регистрации прав технического плана объекта капитального строительства, в котором должен быть указан «год ввода в эксплуатацию» здания или сооружения по завершении его строительства, либо «год завершения строительства» таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается (пункт 18 части 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В отношении объектов, для которых требуется получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик, подготавливая технический план имеет право указать год ввода объекта в эксплуатацию, соответствующий году подготовки окончательной редакции технического плана.
В случае, если законодательство не предусматривает для объекта недвижимости требования получать разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию (жилые и садовые дома в том числе) в документах нужно указывать год завершения строительства; век (период) постройки объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Правда в декларации об объекте недвижимости и в техническом плане в отношении жилого дома или садового дома не может быть указан год завершения строительства ранее года обращения в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого объекта капитального строительства. И если сведения о доме никак не отражены в Едином государственном реестре недвижимости год ввода дома в эксплуатацию может быть указан любым.
Если же речь идет о кадастровом учете ранее учтенного здания или сооружения, то при подготовке технического плана допустимо указание в техническом плане года завершения строительства здания, сооружения, соответствующего году издания (выдачи) правоустанавливающего, правоудостоверяющего документа или технического паспорта такого здания, сооружения.
Также допустимо указание года завершения строительства исходя из содержания документов, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ, в частности, в случае подготовки технического плана в отношении объектов недвижимости, указанных соответственно в статьях 3.7, 3.8, 3.9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации».
Указанную позицию высказывает Росреестр в своем письме от 31 марта 2025 г. № 13-00448/25.
